En Perú, el arrendamiento de inmuebles incluso cuando se realiza de manera habitual, a través de plataformas como Airbnb o con múltiples inquilinos, no convierte esa renta en empresarial ni la sujeta al IGV. Este artículo analiza los límites legales de la habitualidad y lo dispuesto por la Ley del Impuesto a la Renta, con sustento en la RTF N.º 015496-10-2011.

1. Planteamiento del tema

En la práctica tributaria es frecuente que contribuyentes que arriendan varios inmuebles —ya sea de forma directa, a través de plataformas digitales como Airbnb o bajo contratos tradicionales— tengan dudas sobre si dichas rentas califican como rentas empresariales de tercera categoría, con obligación de tributar con IGV y llevar contabilidad completa.

Este artículo tiene como finalidad despejar esa incertidumbre, explicando el tratamiento legal aplicable a la renta de primera categoría, aun en casos de aparente habitualidad o gestión intensiva del alquiler.

2. Renta mínima presunta y artículo 23 de la Ley del Impuesto a la Renta

El inciso a) del artículo 23 de la Ley del Impuesto a la Renta establece una presunción legal para las rentas de primera categoría. Señala lo siguiente:

“Se presume que se ha generado una renta no menor al 6% del valor del autovalúo del predio, cuando este no ha sido arrendado ni cedido a título oneroso, salvo que se acredite que ha sido destinado a casa habitación del propietario”.

Este tercer párrafo impone una renta mínima presunta con base en el valor del autovalúo municipal del predio, cuando el inmueble no ha sido efectivamente arrendado, con el fin de evitar el ocultamiento de ingresos por cesión gratuita o simulación.

3. ¿El uso de plataformas como Airbnb desnaturaliza la renta de primera categoría?

No. La Ley del Impuesto a la Renta no ha previsto que la habitualidad, la multiplicidad de inmuebles o el uso de plataformas digitales como Airbnb constituyan supuestos de desnaturalización de las rentas de primera categoría.

Incluso cuando el contribuyente ha adquirido inmuebles específicamente para arrendarlos, la renta sigue calificando como de primera categoría, siempre que no brinde servicios adicionales propios de un establecimiento de hospedaje (alimentación, limpieza diaria, recepción, etc.).

Los ingresos por arrendamiento —aun cuando se arrienden varios inmuebles o se usen plataformas digitales— no se consideran rentas empresariales y no están afectos al IGV. Solo cuando se prestan servicios adicionales que configuran el servicio de hospedaje —según la Ley del IGV— se genera la obligación de emitir factura y pagar este impuesto. Es decir, únicamente una persona jurídica o negocio que opera como hospedaje puede ser sujeto del IGV.

La Resolución del Tribunal Fiscal N.º 015496-10-2011 reafirma este criterio:

• Las rentas generadas por el arrendamiento de inmuebles no califican como rentas de tercera categoría, aunque exista habitualidad, multiplicidad de arrendatarios o se utilicen plataformas digitales.
• Solo las personas jurídicas que prestan el servicio de hospedaje están sujetas al IGV por esa actividad.
• El propietario que arrienda mantiene la condición de generador de renta pasiva (primera categoría), sin posibilidad de deducir gastos ni acogerse a beneficios empresariales.
• En cambio, la empresa operadora (como una gestora de hospedajes) asume el riesgo empresarial y tributa en el régimen de tercera categoría.

4. Conclusión

El hecho de arrendar múltiples inmuebles, utilizar plataformas como Airbnb o realizar el alquiler de manera frecuente no convierte automáticamente esas rentas en empresariales.

Tampoco se genera obligación de tributar con IGV, salvo que se configuren servicios adicionales propios del hospedaje. Mientras no se altere la naturaleza del ingreso, el tratamiento fiscal es el correspondiente a las rentas de primera categoría, sujetas a una tasa del 5% del arrendamiento pactado, o la renta mínima presunta si no hay contrato.

Artículo redactado por la Dra. Mery Bahamonde Quinteros, directora de B&B Abogados y Contadores.
Si deseas asesoría especializada sobre el correcto tratamiento tributario de tus ingresos por arrendamiento, B&B Abogados y Contadores te acompaña en la correcta identificación y determinación de tus obligaciones fiscales.
Prevenimos riesgos. Protegemos tu negocio.