Introducción

La deducción de los gastos por arrendamiento de inmuebles es uno de los temas más observados por SUNAT en los procedimientos de fiscalización. A continuación, analizamos los principales criterios jurisprudenciales del Tribunal Fiscal, así como las disposiciones legales y reglamentarias que deben tener en cuenta los contribuyentes al momento de sustentar este tipo de gasto ante la Administración Tributaria.

1. Uso del inmueble: la importancia de la prueba efectiva

El artículo 37° de la Ley del Impuesto a la Renta exige que el gasto esté vinculado a la generación de renta o al mantenimiento de la fuente, lo que implica que el uso operativo del bien mueble o inmueble recibido en arrendamiento debe acreditarse con medios probatorios adicionales el uso efectivo del bien inmueble, tales como: incorporación de inmueble recibido en arrendamiento en la ficha RUC del arrendatario, guías de remisión y/o comprobantes de pago que registren como punto de emisión el inmueble recibido en arrendamiento, licencia de funcionamiento, registro como centro de trabajo que coincida con asistencia de trabajadores, etc.).

En la RTF N.° 05075-8-2024, se reitera que el contrato de arrendamiento legalizado, el Formulario 1683 y los medios de pago, por sí solos, no son suficientes para sustentar el uso del inmueble en actividades generadoras de renta gravada.

Asimismo, según la RTF N.° 01843-3-2023, no basta con contar con un contrato de arrendamiento con firmas legalizadas, medios de pago bancarizados, reportes de importaciones o licencias de funcionamiento para sustentar el gasto por arrendamiento. En el caso, la SUNAT realizó inspecciones físicas al inmueble arrendado y tomó manifestaciones a vecinos, quienes afirmaron que el inmueble permanecía cerrado y sin actividad.

Aunque el contribuyente sostuvo que el inmueble era utilizado como lugar de descanso para trabajadores que se encargaban del conteo, manipuleo y distribución de mercadería, la falta de pruebas objetivas que acrediten dicha operatividad impidió que se configure el principio de causalidad del gasto, conforme al artículo 37° de la Ley del Impuesto a la Renta.

2. Emisión del comprobante válido y su vinculación con el tipo de renta

Este criterio se basa en el inciso j) del artículo 44° de la Ley del Impuesto a la Renta, que establece la no deducibilidad de los gastos que no se encuentren sustentados con comprobantes de pago que cumplan los requisitos mínimos exigidos por SUNAT.

Según el inciso a) del numeral 6.2 del artículo 4 del Reglamento de Comprobantes de Pago (aprobado por R.S. N.° 007-99/SUNAT), permite sustentar costo o gasto mediante los recibos por arrendamiento o subarrendamiento de bienes muebles o inmuebles que generan renta de primera categoría.

Estando a lo expuesto, el Formulario 1683 solo puede ser utilizado por perceptores de rentas de primera categoría, su uso por arrendadores que generan rentas empresariales invalida el sustento del gasto. Al respecto, la RTF N.° 06587-9-2021 analiza el uso indebido del Formulario 1683 cuando el arrendador es una persona natural con negocio o una empresa unipersonal. En tales casos, se considera que el ingreso constituye renta de tercera categoría y, por tanto, el único comprobante válido para sustentar el gasto es la factura.

La RTF N.° 03954-2-2024 precisa que el gasto por arrendamiento será reparado si no se sustenta con el comprobante de pago correcto conforme al tipo de renta del arrendador. Si este último genera rentas de tercera categoría, el único comprobante válido es la factura. En cambio, si percibe rentas de primera categoría, podrá emitirse el Formulario 1683 – Recibo por Arrendamiento.

Por otro lado, en caso el arrendador sea perceptor de rentas de tercera categoría, de acuerdo al inciso c) del artículo 4° de la Ley del IGV, el inciso d) del artículo 3° de su Reglamento, y el numeral 5 del artículo 5° del Reglamento de Comprobantes de Pago, este deberá emitir una factura al vencimiento mensual pactado contractualmente.

De acuerdo con la RTF N.° 01624-8-2024, el arrendador debe emitir el comprobante de pago mensual correspondiente al arrendamiento, aun cuando no haya recibido el pago. La omisión de esta obligación genera un diferimiento indebido en el reconocimiento del IGV para el arrendador y puede conllevar sanciones e intereses para este.

3. Mejoras en inmuebles arrendados: depreciación y sustento

El inciso h) del artículo 22° del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta permite deducir, vía depreciación, los costos posteriores introducidos por el arrendatario en inmuebles arrendados, en la parte que no sean reembolsables por el arrendador.

Según la RTF N.° 04332-10-2023, para sustentar la deducción de dichas mejoras se debe acreditar:

• La existencia de los activos fijos, esto es, los costos posteriores se hubieran incorporado por el arrendatario a partir de la recepción del inmueble en arrendamiento;
• El costo de adquisición o construcción; en caso de tratarse de construcciones deberá contar con la licencia de construcción respectiva.
• Que las mejoras fueron realizadas por el arrendatario, debe proporcionar información que acrediten el estado del inmueble, tales como la descripción del bien el el registro municipal y/o declaratoria de fábrica;
• Que no son objeto de reembolso por el arrendador, ello debe constar en el contrato de arrendamiento con firmas legalizadas.
• Que las características del inmueble hayan sido descritas en en el contrato y en la declaración del Impuesto Predial y estas reflejen la condición en que fue recibido el inmueble sobre el cual el arrendatario introdujo las mejoras.

La falta de cualquiera de estos elementos anula la deducción del gasto por depreciación de los costos posteriores introducidos al inmueble recibido en arrendamiento.

4. Deducción de servicios públicos a nombre del arrendador

De conformidad con el inciso d) del numeral 6.1 del artículo 4° del Reglamento de Comprobantes de Pago, se permite deducir los recibos de servicios públicos (agua, luz, telecomunicaciones) emitidos a nombre del arrendador solo si se cumplen los siguientes requisitos:

• El contrato de arrendamiento debe estipular expresamente que se cede también el uso de dichos servicios;
• Las firmas de los contratantes deben estar legalizadas notarialmente;
• La legalización debe haberse realizado antes del inicio del contrato.

Según la RTF N.° 11814-4-2016, si las firmas se legalizaron después del inicio del contrato, solo serán deducibles los recibos emitidos a partir de dicha fecha. Además, si los recibos son emitidos a nombre de una tercera persona distinta al arrendador, el gasto no será deducible.

✅ Conclusiones

1. No basta con contrato y pagos bancarizados: debe probarse el uso operativo del inmueble en actividades gravadas.
2. El tipo de renta del arrendador determina el comprobante válido: factura para rentas de tercera categoría; Formulario 1683 solo para rentas de primera.
3. La emisión mensual del comprobante es obligatoria, incluso sin pago efectuado.
4. Las mejoras no reembolsables pueden depreciarse si se cumplen los requisitos del Reglamento.
5. Los servicios públicos son deducibles si hay estipulación contractual y firmas legalizadas antes del inicio del contrato.

📌 Recomendación legal:
Antes de deducir gastos por arrendamiento, evalúe si su documentación cumple con los criterios de causalidad, fehaciencia y exigencias formales. En B&B Abogados y Contadores le ayudamos a prevenir reparos y a proteger su negocio desde una correcta planeación tributaria.