Ley N.° 32430: Arrendamiento Justo y aplicación del criterio de lo percibido en el Impuesto a la Renta
Introducción
La Ley N.° 32430 marca un cambio fundamental en la tributación de arrendamientos de inmuebles en el Perú. A partir del ejercicio 2026, los arrendadores personas naturales sin negocio, sucesiones indivisas, sociedades conyugales solo pagarán Impuesto a la Renta cuando perciban efectivamente la renta.
1. Alcances de la modificación legal y su vigencia
La Ley N.° 32430, publicada el 21 de agosto de 2025, modifica el artículo 57 del Decreto Legislativo N.° 774, Ley del Impuesto a la Renta. A partir del ejercicio 2026, las rentas de primera categoría por arrendamiento de inmuebles se imputarán únicamente bajo el criterio de lo percibido.
Este cambio, denominado “Arrendamiento Justo”, establece que:
- Solo se pagará el Impuesto a la Renta cuando el arrendador perciba efectivamente el ingreso.
- El contribuyente deberá acreditar la percepción con medios fehacientes.
- El pago se realizará a través del Formulario Virtual N.° 1683, en el mes de la percepción.
La entrada en vigencia en el ejercicio 2026 se sustenta en la Norma X del Título Preliminar del Código Tributario, que dispone que las leyes que modifican tributos de periodicidad anual rigen a partir del primer día calendario del ejercicio siguiente a su publicación.
2. Reglamento pendiente y doctrina aplicable
La Única Disposición Complementaria Final de la Ley N.° 32430 establece que el Poder Ejecutivo deberá adecuar el Reglamento del Impuesto a la Renta (D.S. N.° 122-94-EF) en un plazo de noventa días contados desde la entrada en vigor de la Ley.
Si bien la reglamentación operativa aún está pendiente, es imprescindible tomar en cuenta la interpretación previa de SUNAT y del Tribunal Fiscal sobre el criterio de lo percibido, ya que este marco doctrinario guiará la aplicación práctica del nuevo régimen a partir del 2026.
3. Rentas efectivamente percibidas: supuestos prácticos
El principio de percepción, ya aplicado a las rentas de cuarta categoría, se traslada ahora a los arrendamientos. Entre los principales supuestos de percepción directa e indirecta se encuentran:
- Compensación de deudas: la renta se considera percibida en el ejercicio en que se firma el convenio de compensación.
- Pago en favor de terceros: se entiende percibida cuando el ingreso se pone a disposición del tercero designado.
- Pagos adelantados: deben declararse en el ejercicio en que son percibidos, incluso si corresponden a periodos futuros.
- Montos sujetos a validación por terceros: se computan como percibidos cuando el arrendador tiene la disponibilidad efectiva de los fondos.
4. Jurisprudencia del Tribunal Fiscal sobre el “percibido”
El Tribunal Fiscal ha precisado que las rentas se consideran percibidas cuando se encuentran a disposición del contribuyente, incluso si no han sido cobradas en efectivo.
- En la Resolución N.° 5657-5-2004 y la Resolución N.° 11362-1-2011, se estableció que el pago con cheque se considera percibido desde su entrega, ya que el contribuyente puede disponer de él.
- Este criterio tributario difiere del Código Civil, que reconoce efectos cancelatorios únicamente con el cobro del cheque.
Este criterio se aplicará directamente a las rentas de arrendamiento a partir del 2026.
5. Interpretación administrativa de SUNAT
SUNAT ha consolidado el criterio de lo percibido en diversos pronunciamientos:
- Informe N.° 152-2005-SUNAT/2B0000: los comprobantes deben emitirse al culminar el servicio, al percibir la retribución o al vencimiento del plazo pactado. Si bien no se emite comprobante de pago por las rentas de primera categoría el formulario 1683 solo podría presentarse por el mes en que se recibió el pago según el cronograma de obligaciones mensuales aprobado por Sunat.
- Informe N.° 213-2003-SUNAT/2B0000: los perceptores tributan únicamente cuando efectivamente perciben la renta, independientemente del momento de prestación.
6. Bancarización: requisito indispensable para sustentar la percepción
De acuerdo con el artículo 3 de la Ley N.° 28194, los pagos de arrendamiento que superen los S/ 2,000 o US$ 500 deben obligatoriamente bancarizarse.
La bancarización es fundamental porque:
- Constituye la prueba fehaciente de la fecha de percepción.
- Permite a SUNAT corroborar los ingresos, dado que cuenta con acceso a información bancaria.
Consecuencias de no bancarizar:
- El arrendador no podrá sustentar la percepción, quedando expuesto a reparos tributarios, en los que Sunat pretenderá cobrar el impuesto a la renta de primera categoría por el período en que según el contrato hubiera vencido el pago de la contraprestación por el arrendamiento.
- El arrendatario perderá el derecho a deducir el gasto.
7. Implicancias prácticas desde el 2026
A partir del ejercicio 2026, los arrendadores deberán:
- Declarar y pagar el impuesto mediante el Formulario Virtual N.° 1683 de manera mensual, consignando como período tributario aquel en el que efectivamente se perciba el pago, conforme al cronograma de vencimientos. Así, por ejemplo, si el arrendamiento correspondiente a enero de 2026 se cobra en abril de 2026, el arrendador deberá declarar dicho ingreso en el período abril 2026, pues es en ese mes en el que efectivamente percibió la renta devengada contractualmente en enero.
- Acreditar la percepción con medios fehacientes como transferencias bancarias, cheques o constancias de compensación.
- Bancarizar obligatoriamente los pagos superiores a S/ 2,000 o US$ 500.
- Formalizar contratos de arrendamiento que establezcan con claridad la oportunidad y forma de pago de la renta.
- Tener presente que los pagos adelantados tributan en el ejercicio en que son percibidos.
Ejemplo práctico: aplicación del criterio de lo percibido
| Mes que corresponde el alquiler | Mes en que se cobra | Período que se debe declarar en el Formulario 1683 | Comentario |
|---|---|---|---|
| Enero 2026 | Enero 2026 | Enero 2026 | Pago puntual: se declara en el mismo período en que corresponde. |
| Enero 2026 | Abril 2026 | Abril 2026 | Pago atrasado: se declara en abril, porque recién allí se percibió. |
| Abril 2026 | Febrero 2026 | Febrero 2026 | Pago adelantado: se declara en febrero, porque el arrendador percibió el ingreso antes del período de devengo. |
| Julio 2026 | Agosto 2026 | Agosto 2026 | Pago posterior inmediato: se declara en agosto, mes en que efectivamente se recibió. |
| Noviembre 2026 | No se cobra | No se declara | Si no hay percepción, no existe obligación de declarar ni pagar. |
Conclusiones
La Ley N.° 32430 consolida el principio de tributación sobre ingresos efectivamente percibidos en los arrendamientos desde el ejercicio 2026.
El contribuyente se beneficiará al no tributar por ingresos impagos, pero deberá ser más riguroso en su formalidad: bancarizar pagos, declarar oportunamente el impuesto y documentar adecuadamente los contratos.
El denominado “Arrendamiento Justo” equilibra equidad tributaria con responsabilidad formal, exigiendo al arrendador disciplina documental para prevenir contingencias con SUNAT.
✍️ Dra. Mery Bahamonde Quinteros
Abogada Tributarista
B&B Asesorías – Prevenimos riesgos, protegemos su negocio
📌 Nota de autoría: Este artículo ha sido elaborado por la autora en ejercicio de su investigación profesional. Prohibida su reproducción total o parcial sin autorización expresa.
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