Terminación anticipada del contrato de arrendamiento y su impacto tributario en las rentas de primera categoría
Introducción
La terminación anticipada de un contrato de arrendamiento no solo tiene implicancias civiles, sino también efectos tributarios relevantes para el arrendador. Una incorrecta formalización de la conclusión del contrato puede generar contingencias ante SUNAT, especialmente en relación con la presunción de devengo de rentas de primera categoría.
1. Rentas de primera categoría y obligación de declarar el devengo
Conforme al artículo 23 de la Ley del Impuesto a la Renta, califican como rentas de primera categoría aquellas obtenidas por el arrendamiento, subarrendamiento o cesión de bienes muebles e inmuebles. A su vez, el artículo 84 de la misma norma dispone que los contribuyentes deben declarar la renta que se devengue en cada mes.
Desde una perspectiva tributaria, el devengo de la renta por arrendamiento se produce mientras el inmueble se encuentre puesto a disposición del arrendatario, con independencia de que el pago se haya realizado o no. En consecuencia, mientras el contrato conserve vigencia y no exista acreditación fehaciente de la restitución del bien, la Administración Tributaria presume la existencia del derecho a percibir la renta.
2. Cese del devengo por restitución efectiva del inmueble
El devengo de la renta cesa únicamente cuando el inmueble es restituido por el arrendatario al arrendador. En ese momento, deja de existir la puesta a disposición del bien y, por tanto, se extingue el hecho generador de la renta.
Sin embargo, para efectos tributarios, la finalización anticipada del contrato debe encontrarse debidamente acreditada. De lo contrario, aun cuando exista un acuerdo verbal o un abandono material del inmueble, SUNAT puede presumir la continuidad del arrendamiento y exigir la renta correspondiente mientras el contrato mantenga vigencia formal.
3. Medios probatorios idóneos para acreditar la terminación anticipada
Desde una perspectiva preventiva, el procedimiento recomendable para sustentar la conclusión anticipada del contrato de arrendamiento comprende la formalización documentaria de dicho acto. En primer lugar, resulta necesario contar con un documento escrito que acredite la resolución o conclusión anticipada del contrato, ya sea por mutuo acuerdo de las partes o mediante una comunicación cursada por el inquilino al arrendador.
Si bien el uso de la carta notarial no constituye una exigencia legal expresa, sí representa un medio probatorio idóneo, al otorgar fecha cierta y certeza sobre la comunicación de la terminación del contrato. Este elemento resulta particularmente relevante frente a eventuales fiscalizaciones.
4. Acta de entrega y recepción como sustento de la culminación de la posesión
Adicionalmente, resulta indispensable registrar la entrega efectiva del inmueble mediante un acta de entrega y recepción, firmada por ambas partes. En dicho documento debe dejarse constancia del estado del bien y de la fecha exacta en que culmina la posesión del arrendatario.
La conservación conjunta del documento de resolución del contrato y del acta de entrega constituye el principal medio probatorio ante SUNAT para acreditar la extinción del derecho a percibir renta desde la fecha de devolución del inmueble.
5. Riesgos tributarios en contratos sujetos a plazo fijo
Cuando el contrato de arrendamiento se encuentra sujeto a plazo fijo y vigente hasta una fecha futura, la simple comunicación verbal del inquilino carece de eficacia legal frente a la Administración Tributaria. En estos supuestos, si no se documenta formalmente la resolución anticipada antes del cierre del ejercicio, SUNAT puede presumir la continuidad del arrendamiento durante todo el plazo pactado.
En términos prácticos, ello implica el riesgo de que la Administración exija la declaración y el pago del Impuesto a la Renta por los meses posteriores a la supuesta desocupación, incluso cuando el inmueble ya no se encuentre en uso por el arrendatario. Por ello, resulta indispensable que la conclusión del contrato se formalice oportunamente y con medios probatorios adecuados.
6. Aplicación del criterio administrativo y recomendación práctica
El criterio administrativo aplicado por SUNAT parte de la presunción de devengo mientras subsista formalmente el contrato de arrendamiento. En la práctica, este criterio se traduce en reparos frecuentes cuando el contribuyente no acredita de manera fehaciente la restitución del bien.
Como recomendación, resulta fundamental que los arrendadores adopten una conducta preventiva, exigiendo siempre la formalización escrita de la terminación anticipada del contrato y la suscripción del acta de entrega, especialmente cuando se trata de contratos a plazo fijo. Este enfoque reduce significativamente el riesgo de contingencias tributarias futuras.
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Nota legal de autoría:
Este artículo es de autoría de la Dra. Mery Bahamonde Quinteros, abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú, Máster Tributación y Política Fiscal por la Universidad de Lima. Esta obra se encuentra protegido por normas de propiedad intelectual. Su reproducción total o parcial sin autorización previa está prohibida.
