Contrato de arrendamiento con construcción y mejoras: aspectos civiles y tributarios clave para la deducibilidad del gasto
Introducción
Los contratos de arrendamiento que incluyen autorización para construcción y ejecución de mejoras requieren una redacción especialmente cuidadosa, no solo desde la óptica civil, sino también desde el impacto tributario que generan en la deducción del gasto y en la calificación de las rentas. Un error en la estructura contractual puede derivar en contingencias significativas frente a SUNAT.
1. Arrendamiento de inmueble adquirido bajo condición suspensiva
En los contratos de arrendamiento es jurídicamente válido pactar el uso y goce de un inmueble aun cuando la propiedad se encuentre sujeta a condición suspensiva. Cuando el adquirente cuenta con posesión efectiva del predio, el derecho de uso puede ser válidamente transferido mediante arrendamiento, aun cuando la inscripción registral definitiva se produzca con posterioridad, una vez cumplida la cancelación total del precio.
Desde la perspectiva civil, la condición suspensiva no invalida el contrato de arrendamiento, pues este recae sobre el derecho de uso y disfrute del bien. En la práctica, este criterio resulta relevante para operaciones industriales donde la posesión material del predio es determinante para el inicio de actividades económicas, sin que ello implique afectación a la validez del contrato ni a la deducción del gasto, siempre que exista sustento documental suficiente.
2. Autorización expresa para construcción, edificaciones y mejoras
El contrato debe contener una cláusula expresa que autorice la ejecución de obras, edificaciones y mejoras necesarias para la actividad del arrendatario, tales como plantas operativas, almacenes u oficinas administrativas. Esta autorización resulta indispensable para evitar cuestionamientos posteriores sobre la legitimidad de las inversiones realizadas en un bien ajeno.
Conforme al artículo 1692 del Código Civil, las mejoras efectuadas por el arrendatario sin pacto de reembolso no generan derecho a compensación al término del contrato. Desde el punto de vista tributario, esta cláusula permite sustentar que las inversiones se realizaron por cuenta y riesgo del arrendatario, lo que resulta coherente con el principio de causalidad cuando dichas mejoras se encuentran directamente vinculadas con la generación de renta gravada.
3. Subarrendamiento y cesión del uso del predio
El contrato puede autorizar el subarrendamiento o la cesión total o parcial del uso del inmueble, siempre que se respete el destino pactado del predio. De acuerdo con el artículo 1694 del Código Civil, esta facultad debe encontrarse expresamente permitida, pudiendo condicionarse a la comunicación previa al arrendador dentro de un plazo razonable.
Desde una perspectiva práctica, esta cláusula otorga flexibilidad operativa al arrendatario, sin desnaturalizar el contrato ni afectar su validez. En materia tributaria, permite justificar eventuales ingresos o costos asociados a la cesión del uso, siempre que se mantenga la coherencia económica y documental de la operación.
4. Plazo del contrato y reajuste del canon de arrendamiento
El Código Civil establece que el arrendamiento de predios urbanos no puede exceder de diez años, aun cuando las partes deseen pactar un plazo mayor. Por ello, resulta técnicamente correcto fijar el contrato dentro de dicho límite, incorporando la posibilidad de renovación mediante adenda.
Asimismo, es jurídicamente válido pactar cláusulas de reajuste periódico del canon de arrendamiento, vinculadas a la valorización de la zona o al índice de precios al consumidor. Desde el enfoque tributario, estas cláusulas refuerzan la razonabilidad del valor pactado y reducen el riesgo de cuestionamientos por valor de mercado en fiscalizaciones futuras.
5. Tratamiento tributario del arrendamiento y formalidad de los pagos
El arrendamiento de inmuebles genera renta de primera categoría para el propietario, quien debe cumplir con las obligaciones formales correspondientes. Para efectos de la deducibilidad del gasto en cabeza del arrendatario, resulta indispensable contar con el sustento tributario respectivo y efectuar los pagos mediante medios bancarizados.
La exigencia de transferencias o depósitos en cuentas del arrendador no solo responde a normas de bancarización, sino que constituye un elemento clave para acreditar la fehaciencia del gasto frente a SUNAT. En la práctica fiscalizadora, la ausencia de medios de pago válidos suele ser uno de los primeros reparos formulados por la Administración.
Desde una visión preventiva, este criterio debe aplicarse como regla general en contratos de arrendamiento con inversiones relevantes, a fin de reducir riesgos en eventuales procesos de fiscalización.
Servicio de Asesoría Tributaria personalizada por Zoom.
Reserva tu asesoría en el siguiente enlace: https://bbabogadosycontadores.youcanbook.me
Nota legal de autoría:
Este artículo es de autoría de la Dra. Mery Bahamonde Quinteros, abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú, Máster Tributación y Política Fiscal por la Universidad de Lima. Esta obra se encuentra protegido por normas de propiedad intelectual. Su reproducción total o parcial sin autorización previa está prohibida.
