Venta de inmueble de una sucesión intestada: tratamiento del Impuesto a la Renta cuando califica como casa habitación
Introducción
La venta de un inmueble perteneciente a una sucesión intestada plantea interrogantes relevantes desde el punto de vista tributario, especialmente en relación con la eventual generación de renta gravada por ganancia de capital. El análisis debe realizarse a la luz de la Ley del Impuesto a la Renta y su Reglamento, considerando la naturaleza jurídica de la sucesión indivisa y la figura de la casa habitación.
1. Ganancia de capital y rentas de segunda categoría en la Ley del Impuesto a la Renta
El artículo 24 inciso j) de la Ley del Impuesto a la Renta establece que constituyen rentas de segunda categoría las ganancias de capital derivadas de la enajenación de bienes de capital. Bajo este marco general, la venta de un inmueble califica, en principio, como un supuesto generador de renta gravada.
No obstante, la propia ley introduce supuestos de inafectación que deben ser analizados de manera sistemática, en particular cuando el inmueble transferido tiene la condición de casa habitación.
2. Inafectación por enajenación de casa habitación
El último párrafo del inciso c) del artículo 2 de la Ley del Impuesto a la Renta dispone que no constituye ganancia de capital la enajenación de inmuebles ocupados como casa habitación del enajenante. Esta regla se complementa con el artículo 1-A de la misma ley, que define casa habitación como aquel inmueble no destinado al comercio, industria, oficina o almacén, y que no haya sido enajenado dentro de los dos años anteriores.
Asimismo, el numeral 2 del artículo 1-A precisa que, tratándose de sucesiones, cada uno de sus miembros debe cumplir con dichas condiciones para que proceda la inafectación respecto de los inmuebles adquiridos por la sucesión.
3. Titularidad del inmueble y rol de la sucesión indivisa
Mientras no se haya efectuado la partición o adjudicación, la sucesión indivisa es la titular del inmueble. En consecuencia, es la sucesión, como masa hereditaria, el sujeto jurídico habilitado para realizar la transferencia del bien.
La operación debe formalizarse a nombre de la sucesión intestada, la cual actúa debidamente representada por el albacea, el cónyuge supérstite o el apoderado común designado en el procedimiento notarial o judicial correspondiente. En este contexto, la venta no constituye una enajenación individual por parte de los herederos, sino una operación realizada por la sucesión como contribuyente.
4. Tratamiento tributario de la venta del inmueble de la sucesión
Cuando el inmueble transferido constituye la única casa habitación de la sucesión indivisa, la renta proveniente de su venta no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta. Esta conclusión se sustenta en el artículo 2 inciso c), el artículo 1-A y el punto iv) del último párrafo del artículo 4 de la Ley del Impuesto a la Renta.
La inafectación alcanza a la sucesión indivisa hasta el momento de la transferencia. Posteriormente, la adjudicación de los fondos obtenidos por la venta a favor de los herederos no genera renta imponible, en tanto dichos montos provienen de la enajenación de un bien inafecto.
5. Obligaciones formales ante el notario en la enajenación de casa habitación
El artículo 53-B del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta regula las reglas aplicables a la enajenación de inmuebles a que se refiere el artículo 84-A de la ley. En el caso de la venta de un inmueble destinado a casa habitación, cuya transferencia no está sujeta al pago del Impuesto a la Renta, el enajenante debe presentar ante el notario una comunicación con carácter de declaración jurada, manifestando que el inmueble constituye su casa habitación.
El modelo de dicha comunicación, denominado “Comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago definitivo del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría por enajenación de inmuebles o derechos sobre estos”, fue aprobado mediante la Resolución de Superintendencia N.° 081-2010/SUNAT. El numeral 2 del artículo 53-B dispone, además, que el notario debe insertar dicha comunicación en la escritura pública respectiva o archivarla junto con el formulario registral, según corresponda.
6. Criterio administrativo de SUNAT y aplicación práctica
La SUNAT, mediante el Informe N.° 166-2016-SUNAT/5D0000, precisó que basta la presentación de la comunicación antes mencionada, con carácter de declaración jurada, acompañada del título de propiedad que acredite la titularidad del inmueble por un período no menor de dos años, para que el notario exonere al enajenante de efectuar el pago del impuesto.
Este criterio resulta aplicable a los casos de sucesión indivisa, en la medida en que se acredite que el inmueble transferido califica como casa habitación de la sucesión. Como recomendación práctica, resulta fundamental verificar previamente el cumplimiento de los requisitos sustanciales y formales antes de la elevación a escritura pública, a fin de evitar contingencias tributarias innecesarias.
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Nota legal de autoría:
Este artículo es de autoría de la Dra. Mery Bahamonde Quinteros, abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú, Máster Tributación y Política Fiscal por la Universidad de Lima. Esta obra se encuentra protegido por normas de propiedad intelectual. Su reproducción total o parcial sin autorización previa está prohibida.
