Valor de mercado en subarrendamientos entre partes vinculadas: riesgos tributarios y reglas aplicables
Introducción
Las operaciones de arrendamiento y subarrendamiento entre partes vinculadas constituyen uno de los focos recurrentes de revisión por parte de la SUNAT, especialmente cuando los valores pactados difieren de manera significativa. En estos supuestos, resulta indispensable analizar de forma conjunta las normas civiles, las reglas de precios de transferencia y el principio de valor de mercado, a fin de evitar contingencias tributarias.
1. Subarrendamiento y exigencia de autorización del arrendador
Desde la perspectiva civil, el artículo 1692 del Código Civil establece que el subarrendamiento solo es válido cuando existe asentimiento escrito del arrendador. En consecuencia, aun cuando el contrato de arrendamiento no contenga una cláusula expresa que prohíba el subarriendo, el arrendatario debe contar con una autorización expresa y escrita del arrendador.
Por ello, resulta necesario formalizar una adenda contractual que permita el subarrendamiento, a efectos de dotar de validez jurídica a la operación y evitar cuestionamientos tanto en el ámbito civil como tributario.
2. Alcances del subarrendamiento y responsabilidad solidaria
El subarrendamiento puede realizarse por el uso total o parcial del inmueble arrendado. En este escenario, tanto el arrendatario como el subarrendatario responden solidariamente frente al arrendador por las obligaciones derivadas del contrato principal, conforme a lo previsto en los artículos 1692 a 1696 del Código Civil.
Esta responsabilidad solidaria refuerza la necesidad de que las condiciones económicas del subarrendamiento guarden coherencia con las del arrendamiento original, especialmente cuando las operaciones se realizan entre sujetos vinculados.
3. Valor de mercado y precios de transferencia en subarrendamientos a vinculados
Cuando el arrendamiento y el subarrendamiento se realizan entre partes vinculadas, corresponde aplicar las reglas de precios de transferencia para determinar si los valores pactados se encuentran a valor de mercado. En particular, si el subarrendamiento recae sobre la misma área del inmueble arrendado, resulta altamente relevante evaluar si el valor por metro cuadrado del subarriendo puede ser inferior al valor del arrendamiento original.
Desde la óptica de precios de transferencia, es probable que, tratándose de la misma área del inmueble, el valor del subarrendamiento deba alinearse con el valor del arrendamiento principal, toda vez que no existiría una justificación económica suficiente para una reducción significativa del precio cuando el uso y las condiciones del bien son sustancialmente equivalentes.
4. Aplicación de los métodos MNT y PCNC en operaciones de arrendamiento
En la determinación del valor de mercado de este tipo de operaciones, resultan aplicables métodos como el Margen Neto Transaccional y el Precio Comparable No Controlado, siempre que existan comparables adecuados. No obstante, cuando se trata del mismo inmueble o de la misma área arrendada, la aplicación del método de precio comparable adquiere especial relevancia.
Bajo este enfoque, si no existen diferencias sustanciales en el uso del bien, en sus características o en las condiciones contractuales, el valor por metro cuadrado del subarrendamiento debería ser equivalente al del arrendamiento original, a fin de cumplir con el principio de plena competencia.
5. Consideraciones tributarias y recomendación práctica
Desde una perspectiva tributaria, pactar un subarrendamiento a un valor inferior por metro cuadrado respecto del arrendamiento principal, cuando ambos recaen sobre la misma área y se realizan entre partes vinculadas, puede generar contingencias por aplicación incorrecta del valor de mercado.
Por ello, se recomienda evaluar de manera integral cada operación de subarrendamiento entre vinculados, considerando no solo la existencia de informes de valorización independientes, sino también la coherencia económica entre el arrendamiento y el subarrendamiento, la identidad del área arrendada y la correcta aplicación de los métodos de precios de transferencia.
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Nota legal de autoría:
Este artículo es de autoría de la Dra. Mery Bahamonde Quinteros, abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú, Máster Tributación y Política Fiscal por la Universidad de Lima. Esta obra se encuentra protegido por normas de propiedad intelectual. Su reproducción total o parcial sin autorización previa está prohibida.
