Desde el 2026, los arrendadores solo declaran y pagan el Impuesto a la Renta mediante el Formulario Virtual N.° 1683 cuando perciben efectivamente el alquiler.
Introducción
A partir del ejercicio 2026, la tributación de las rentas de primera categoría en el Perú experimenta una modificación sustancial que impacta directamente en la determinación del Impuesto a la Renta y en la oportunidad de efectuar los pagos a cuenta. Este cambio normativo se sustenta en una nueva concepción del arrendamiento, denominada “arrendamiento justo”, que prioriza el criterio de lo efectivamente percibido como hecho generador de la obligación tributaria.
En ese marco, la Ley N.° 32541 introduce un ajuste relevante en el régimen de pagos a cuenta, al precisar que los arrendadores deben presentar el Formulario Virtual N.° 1683 y efectuar el pago del Impuesto a la Renta de primera categoría únicamente cuando se haya producido la percepción del alquiler, alineando así el cumplimiento tributario con la realidad económica del contribuyente.
1. Modificación del artículo 84 de la Ley del Impuesto a la Renta y vigencia de la Ley N.° 32541
La Ley N.° 32541 modifica el primer párrafo del artículo 84 de la Ley del Impuesto a la Renta, estableciendo que los contribuyentes que obtengan rentas de primera categoría deben abonar con carácter de pago a cuenta el monto resultante de aplicar la tasa del seis coma veinticinco por ciento sobre el importe que resulte de deducir el veinte por ciento de la renta bruta percibida. La norma precisa, además, que dicho pago se efectúa utilizando el recibo por arrendamiento aprobado por la SUNAT, conforme al procedimiento que establezca el Reglamento.
La disposición complementaria final primera de la Ley N.° 32541 señala expresamente que esta entra en vigor el 1 de enero de 2026, lo cual resulta coherente con la regla de vigencia prevista en la Norma X del Título Preliminar del Código Tributario para los tributos de periodicidad anual.
2. Arrendamiento justo y aplicación del criterio de lo percibido en el Impuesto a la Renta
La Ley N.° 32430 introduce un cambio estructural en la tributación de los arrendamientos de inmuebles, al modificar el artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta. A partir del ejercicio 2026, las rentas de primera categoría se imputan exclusivamente bajo el criterio de lo percibido, dejando de lado el criterio del devengado que regía en la práctica contractual.
Este nuevo enfoque implica que el Impuesto a la Renta solo se genera cuando el arrendador percibe efectivamente la renta, debiendo acreditarse dicha percepción mediante medios fehacientes. El pago del impuesto se realiza de manera mensual a través del Formulario Virtual N.° 1683, consignando como período tributario aquel en el que se produce la percepción efectiva del ingreso.
3. Reglamento pendiente y marco interpretativo aplicable desde el 2026
La Única Disposición Complementaria Final de la Ley N.° 32430 dispone que el Poder Ejecutivo debe adecuar el Reglamento del Impuesto a la Renta en un plazo de noventa días contados desde la entrada en vigencia de la ley. No obstante, aun en ausencia de una reglamentación específica, resulta relevante considerar la doctrina administrativa y jurisprudencial previa que ha desarrollado el criterio de lo percibido, pues dicho marco interpretativo orientará la aplicación práctica del régimen a partir del ejercicio 2026.
4. Rentas efectivamente percibidas: supuestos relevantes para arrendamientos
El criterio de percepción, ya aplicado históricamente a las rentas de cuarta categoría, se extiende ahora a los arrendamientos de inmuebles. Se consideran rentas percibidas, entre otros supuestos, aquellas que se extinguen mediante compensación de deudas en el ejercicio en que se suscribe el convenio respectivo, los pagos efectuados a favor de terceros designados por el arrendador, los pagos adelantados correspondientes a períodos futuros y los montos cuya disponibilidad depende de la validación de terceros, una vez que el contribuyente tiene control efectivo sobre los fondos.
5. Jurisprudencia del Tribunal Fiscal sobre el concepto de “percibido”
El Tribunal Fiscal ha sostenido de manera reiterada que una renta se considera percibida cuando se encuentra a disposición del contribuyente, aun cuando no se haya cobrado en efectivo. En resoluciones como la N.° 5657-5-2004 y la N.° 11362-1-2011, se estableció que el pago con cheque se considera percibido desde su entrega, dado que desde ese momento el contribuyente puede disponer del mismo. Este criterio tributario, que difiere del tratamiento civil del cheque, resulta plenamente aplicable a las rentas de arrendamiento bajo el nuevo régimen vigente desde el 2026, por lo que se recomienda evaluar no solo el cobro efectivo, sino la disponibilidad jurídica del ingreso.
6. Criterio administrativo de SUNAT y su aplicación práctica
La SUNAT ha consolidado el criterio de lo percibido en diversos informes. En el Informe N.° 152-2005-SUNAT/2B0000 se señala que, tratándose de rentas, la obligación tributaria se vincula al momento de la percepción, lo cual resulta consistente con la presentación del Formulario 1683 en el período en que se recibe el pago. De igual forma, el Informe N.° 213-2003-SUNAT/2B0000 precisa que los perceptores tributan únicamente cuando perciben efectivamente la renta, con independencia del momento en que se prestó el servicio o se generó contractualmente el derecho de cobro.
7. Bancarización como requisito para sustentar la percepción de la renta
El artículo 3 de la Ley N.° 28194 establece la obligación de bancarizar los pagos que superen los S/ 2,000 o US$ 500. En el ámbito de los arrendamientos, la bancarización cumple un rol central, ya que constituye el principal medio de prueba de la fecha de percepción de la renta y permite a la SUNAT corroborar los ingresos a través de información bancaria. La falta de bancarización expone al arrendador a reparos tributarios, en los que la Administración podría pretender imputar el impuesto al período de vencimiento contractual, además de generar la pérdida del derecho de deducción del gasto para el arrendatario.
8. Implicancias prácticas del nuevo régimen desde el ejercicio 2026
Desde el ejercicio 2026, los arrendadores deben declarar y pagar el Impuesto a la Renta de primera categoría de manera mensual, utilizando el Formulario Virtual N.° 1683 y consignando como período tributario aquel en el que efectivamente se perciba el pago. Así, si una renta correspondiente a un mes determinado se cobra en un mes posterior, el impuesto se declara en el período de la percepción. Asimismo, resulta indispensable acreditar dicha percepción con medios fehacientes, bancarizar los pagos que superen los límites legales, formalizar adecuadamente los contratos de arrendamiento y considerar que los pagos adelantados tributan en el ejercicio en que se perciben.
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Nota legal de autoría:
Este artículo es de autoría de la Dra. Mery Bahamonde Quinteros, abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú, Máster Tributación y Política Fiscal por la Universidad de Lima. Esta obra se encuentra protegido por normas de propiedad intelectual. Su reproducción total o parcial sin autorización previa está prohibida.
