Venta de inmuebles con pago al apoderado: obligaciones de comunicación a SUNAT y contingencias tributarias
Introducción
En las operaciones de compraventa de inmuebles en las que intervienen personas no domiciliadas, es frecuente que el pago se realice a través de un apoderado con poder inscrito en Registros Públicos. Este tipo de esquemas suele generar dudas respecto de la obligación de informar a la SUNAT y de las posibles contingencias por no haber efectuado comunicación alguna en su oportunidad.
1. Supuesto de pago a un tercero en la Ley de Bancarización
El artículo 5-A de la Ley de Bancarización establece la obligación de comunicar a la SUNAT aquellas operaciones en las que el pago se realiza a un sujeto tercero distinto del proveedor. La norma precisa que dicha comunicación debe efectuarse, de manera previa al pago, cuando el proveedor o el adquirente acuerdan que el desembolso será realizado a favor de una persona diferente a quien presta el bien o servicio.
Este supuesto busca transparentar operaciones en las que el flujo del dinero no se dirige al titular del ingreso, con el fin de permitir a la Administración un adecuado control tributario.
2. Pago efectuado a un apoderado del proveedor del inmueble
En las operaciones de compraventa de inmuebles celebradas con personas no domiciliadas, resulta habitual que el propietario otorgue poder a un tercero para que lo represente en el acto de venta y reciba el pago correspondiente. En este escenario, aun cuando el cheque o medio de pago se emita a nombre del apoderado, el pago se considera efectuado al proveedor del inmueble, en tanto el apoderado actúa en representación del titular del bien.
Desde una interpretación estricta de la Ley de Bancarización, no se configura un pago a un tercero distinto del proveedor, sino un pago al propio proveedor a través de su representante legal o voluntario. Por tanto, no se activa la obligación de comunicar la operación a SUNAT prevista en el artículo 5-A de dicha ley.
3. Sustento administrativo: Informe 000038-2022-SUNAT/7T0000
Este criterio ha sido precisado por la propia Administración Tributaria en el Informe 000038-2022-SUNAT/7T0000, en el cual se concluye que no existe obligación de comunicar a SUNAT cuando el pago se realiza al apoderado del proveedor, siempre que este actúe en representación válida y el pago corresponda a la operación celebrada con el titular del bien.
La aplicación de este criterio administrativo permite afirmar que, aun cuando el pago se haya efectuado mediante cheques emitidos a nombre del apoderado, no se configura el supuesto de pago a un tercero distinto al proveedor regulado por la Ley de Bancarización.
4. Inexistencia de obligación de informar la propiedad de inmuebles
Adicionalmente, debe precisarse que no existe norma tributaria que obligue a una persona jurídica a informar a SUNAT la propiedad de los inmuebles que adquiere. La sola adquisición de bienes inmuebles, aun cuando los vendedores sean no domiciliados, no genera una obligación informativa específica ante la Administración Tributaria, salvo en los casos expresamente previstos por la ley.
En consecuencia, la falta de comunicación a SUNAT respecto del pago efectuado al apoderado del vendedor no genera contingencias tributarias futuras, en la medida en que no existía obligación legal de informar dicha operación bajo el marco normativo vigente.
5. Recomendación práctica para operaciones similares
A modo de recomendación, en operaciones futuras resulta conveniente verificar que el poder del apoderado se encuentre debidamente inscrito y vigente, así como conservar la documentación que acredite la representación y la trazabilidad del pago. Ello permitirá sustentar adecuadamente la operación ante cualquier eventual requerimiento de la Administración Tributaria, evitando contingencias innecesarias.
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Nota legal de autoría:
Este artículo es de autoría de la Dra. Mery Bahamonde Quinteros, abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú, Máster Tributación y Política Fiscal por la Universidad de Lima. Esta obra se encuentra protegido por normas de propiedad intelectual. Su reproducción total o parcial sin autorización previa está prohibida.
