Venta de terrenos por personas naturales: sustento del costo y obligación de emitir comprobantes de pago
Introducción
La adquisición de terrenos por parte de empresas a personas naturales suele generar dudas relevantes en torno al sustento del costo computable y a la obligación de emitir comprobantes de pago, especialmente cuando intervienen copropietarios domiciliados y no domiciliados. La correcta interpretación del Reglamento de Comprobantes de Pago resulta clave para evitar contingencias tributarias posteriores.
1. Obligación de emitir comprobantes de pago y criterio de habitualidad
De acuerdo con lo dispuesto por el último párrafo del numeral 1 y el segundo párrafo del numeral 2 del artículo 6 del Reglamento de Comprobantes de Pago, únicamente se encuentran obligadas a emitir comprobantes de pago las personas naturales que califiquen como habituales en la realización de operaciones gravadas.
En el caso de la enajenación de inmuebles, la habitualidad no se presume de manera automática por la sola venta de uno o dos predios. La condición de habitual se configura cuando, por la reiteración de operaciones o por las características de la actividad, la persona natural pasa a realizar actos propios de una actividad empresarial.
2. Venta de inmuebles no habituales y sustento del costo para la empresa adquirente
Cuando la persona natural no califica como habitual, no se encuentra obligada a emitir factura ni otro comprobante de pago por la transferencia del inmueble. En estos supuestos, la normativa reconoce que la operación puede sustentarse válidamente sin comprobante de pago, siempre que la transferencia se realice a través de los registros públicos.
El propio Reglamento de Comprobantes de Pago establece que, en las transferencias de bienes inmuebles efectuadas a favor de empresas que requieren sustentar costo o gasto, no resulta exigible la utilización del Formulario 820 – Comprobante por Operaciones no Habituales, cuando la operación se formaliza mediante inscripción registral.
3. Partida registral como documento suficiente para sustentar el costo
En este contexto, la adquisición del inmueble puede sustentarse con la partida literal de inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble. Dicho documento acredita de manera fehaciente la transferencia de dominio y constituye sustento válido del costo computable para la empresa adquirente, a efectos del Impuesto a la Renta.
Este criterio resulta coherente con la naturaleza de la operación y con el principio de razonabilidad en la exigencia de comprobantes de pago, evitando imponer obligaciones formales no previstas en la norma.
4. Supuesto de habitualidad posterior y cambio en el tratamiento tributario
Si con posterioridad la persona natural domiciliada realiza una nueva venta de inmuebles que la coloca en situación de habitualidad, el tratamiento tributario se modifica. En ese escenario, la operación deja de calificar como renta de segunda categoría y pasa a considerarse renta de tercera categoría, surgiendo la obligación de emitir factura y de cumplir con las obligaciones propias de un contribuyente empresarial.
No obstante, esta circunstancia no afecta retroactivamente las operaciones anteriores realizadas cuando aún no se configuraba la habitualidad.
5. Tratamiento aplicable a los sujetos no domiciliados
En el caso de personas naturales no domiciliadas, no resulta aplicable el criterio de habitualidad regulado para domiciliados. La enajenación de inmuebles ubicados en el Perú genera renta de fuente peruana, conforme a la Ley del Impuesto a la Renta, pero ello no conlleva la obligación de emitir comprobantes de pago bajo el régimen interno de comprobantes.
La operación se sustenta igualmente con la inscripción registral, sin perjuicio de las obligaciones tributarias vinculadas a la determinación y pago del impuesto correspondiente a la renta de fuente peruana.
6. Recomendación práctica para sustentar el costo y prevenir contingencias
Desde una perspectiva preventiva, se recomienda verificar cuidadosamente la condición de habitualidad del vendedor al momento de cada operación y conservar como sustento principal la partida literal de inscripción registral del inmueble. Este criterio se alinea con el Reglamento de Comprobantes de Pago y reduce riesgos frente a eventuales fiscalizaciones de la SUNAT, al acreditar de manera objetiva la adquisición y el costo computable del bien.
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Nota legal de autoría:
Este artículo es de autoría de la Dra. Mery Bahamonde Quinteros, abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú, Máster Tributación y Política Fiscal por la Universidad de Lima. Esta obra se encuentra protegido por normas de propiedad intelectual. Su reproducción total o parcial sin autorización previa está prohibida.
