Regalías e intangibles no integran el costo computable del terreno: criterios legales y administrativos
Introducción
En las operaciones de venta de terrenos vinculados a proyectos agrícolas o inmobiliarios, suele surgir la controversia sobre si determinados gastos diferidos o regalías asociadas a intangibles pueden incorporarse al costo computable del bien transferido. La normativa del Impuesto a la Renta y los criterios administrativos vigentes permiten delimitar con claridad cuándo dichos desembolsos forman parte del costo y cuándo deben seguir un tratamiento distinto, evitando reparos tributarios relevantes.
1. Alcance del costo computable según el artículo 20 de la Ley del Impuesto a la Renta
El artículo 20 de la Ley del Impuesto a la Renta, en concordancia con el artículo 11 de su Reglamento, establece que el costo computable está conformado por el valor de adquisición del bien y los gastos necesarios para ponerlo en condiciones de uso o de venta. En ese sentido, únicamente califican como costo aquellos desembolsos que se encuentren directamente vinculados al bien que es objeto de la transferencia.
Bajo este marco, los gastos que no guardan una relación directa e individualizable con el terreno vendido no pueden ser incorporados al costo computable para efectos de la determinación de la renta gravada.
2. Intangibles generales del proyecto y ausencia de vinculación directa con el terreno vendido
Cuando los gastos diferidos corresponden a intangibles generales del proyecto agrícola, tales como regalías, derechos o desarrollos que benefician al conjunto del proyecto y no a un terreno específico, no resulta jurídicamente válido asignar de manera automática un porcentaje proporcional al área vendida.
La proporcionalidad basada únicamente en la extensión física del terreno transferido no constituye un criterio aceptado ni por SUNAT ni por el Tribunal Fiscal, salvo que se acredite, mediante documentación técnica suficiente, que dichos desembolsos beneficiaron de forma directa e inmediata al lote vendido.
3. Tratamiento tributario de los intangibles conforme al artículo 22 del Reglamento de la LIR
En materia de intangibles o gastos diferidos, el tratamiento tributario se rige por el artículo 22 del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta. Dicha disposición permite la amortización de estos activos en un plazo no menor de diez años, siempre que se encuentren vinculados con la generación de rentas gravadas.
Este régimen confirma que los intangibles no se incorporan al costo computable del terreno por el solo hecho de existir una venta parcial del proyecto, sino que mantienen su tratamiento propio como activos amortizables en el tiempo.
4. Criterio de SUNAT sobre intangibles fuera de uso o sin beneficio económico
La SUNAT, a través de los Informes N.° 186-2016-SUNAT/5D0000 y N.° 000092-2022-SUNAT/7T0000, ha precisado que no resulta aplicable el artículo 43 de la Ley del Impuesto a la Renta, referido a bienes depreciables tangibles, a los valores no amortizados de intangibles que quedan fuera de uso o dejan de generar beneficios.
En dichos pronunciamientos, la Administración concluye que la pérdida de un intangible solo es deducible cuando se acredita de manera objetiva la pérdida del derecho o de su capacidad de generar beneficios económicos. El simple desuso, la decisión empresarial o la venta parcial de un activo relacionado no habilitan, por sí solos, el reconocimiento de una pérdida tributaria.
5. Aplicación del criterio administrativo al caso de venta de terrenos
Aplicando estos criterios al análisis de operaciones de venta de terrenos, se desprenden conclusiones claras. La venta del terreno no implica automáticamente la pérdida del intangible asociado al proyecto. En consecuencia, no procede deducir un porcentaje proporcional del intangible como pérdida tributaria, salvo que se demuestre, mediante un informe técnico contable debidamente sustentado, que dicha parte del intangible ha perdido de forma definitiva su utilidad económica.
Mientras el intangible conserve potencial de beneficio o se encuentre vinculado al resto de los terrenos agrícolas del proyecto, deberá continuar amortizándose conforme al plazo y método previamente elegidos, sin reconocer baja proporcional alguna.
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Nota legal de autoría:
Este artículo es de autoría de la Dra. Mery Bahamonde Quinteros, abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú, Máster Tributación y Política Fiscal por la Universidad de Lima. Esta obra se encuentra protegido por normas de propiedad intelectual. Su reproducción total o parcial sin autorización previa está prohibida.
