Préstamos para la adquisición de terrenos: tratamiento tributario de los intereses y efectos en esquemas fiduciarios
Introducción
Las operaciones de financiamiento destinadas a la adquisición de terrenos suelen generar interrogantes relevantes al momento de determinar la deducción de intereses y su incidencia en la renta gravada. Un análisis correcto resulta indispensable para evitar reparos en fiscalizaciones vinculadas a la enajenación de inmuebles y a la estructuración de proyectos inmobiliarios bajo esquemas fiduciarios.
1. Intereses por préstamos y su exclusión del costo computable del terreno
Desde una perspectiva estrictamente tributaria, corresponde precisar que el artículo 20° de la Ley del Impuesto a la Renta establece de manera expresa que los intereses no forman parte del costo computable de los bienes. En consecuencia, los intereses generados por préstamos utilizados para la adquisición de terrenos no pueden incorporarse al valor de adquisición del inmueble para efectos de determinar la renta neta o la ganancia de capital derivada de su enajenación.
Este criterio resulta relevante en operaciones donde se pretende deducir los intereses al momento de la venta del terreno, pues la normativa no admite su capitalización como parte del costo, aun cuando el financiamiento haya sido necesario para concretar la adquisición del bien.
2. Deducibilidad de intereses como gasto y límites aplicables
Los intereses provenientes de préstamos solo pueden ser deducidos como gasto cuando cumplen con el principio de causalidad, proporcionalidad y razonabilidad, conforme al inciso a) del artículo 37° de la Ley del Impuesto a la Renta. Ello exige que el financiamiento se encuentre directamente vinculado con la generación de rentas gravadas o con el mantenimiento de la fuente productora.
Adicionalmente, para los contribuyentes cuyos ingresos netos superen las 2,500 UIT, la deducción de intereses se encuentra sujeta al límite del 30 % del EBITDA del ejercicio anterior. Este límite debe ser evaluado de manera independiente al análisis del nexo causal, pues aun existiendo vinculación con la actividad generadora de renta, la deducción puede verse restringida por dicha regla.
En este contexto, los intereses asociados a préstamos destinados a la adquisición de terrenos distintos al inmueble que se enajena no resultan deducibles al momento de la venta, al no existir un nexo causal directo entre dichos intereses y la renta gravada obtenida por esa operación específica.
3. Reconocimiento de los intereses conforme al principio del devengo
Otro aspecto clave es el momento en que procede la deducción de los intereses. El artículo 57° de la Ley del Impuesto a la Renta dispone que los gastos deben reconocerse conforme a las reglas del devengo, lo que implica que los intereses se deducen en el ejercicio en que se devengan, según el cronograma de vencimientos pactado en el contrato de préstamo.
En consecuencia, la deducción no se condiciona al pago efectivo del interés, sino al nacimiento de la obligación conforme a los plazos y condiciones contractuales. Este criterio cobra especial relevancia en fiscalizaciones donde la Administración cuestiona la imputación temporal del gasto financiero.
4. Titularidad del terreno en esquemas fiduciarios y efectos tributarios
En los esquemas de fideicomiso de administración o de inversión inmobiliaria, el terreno puede ser transferido al patrimonio fideicometido para que el fiduciario administre y ejecute el proyecto en beneficio del beneficiario designado. Durante la vigencia del contrato, la propiedad formal del bien recae en el fiduciario, sin que ello implique una transferencia definitiva al beneficiario.
La titularidad final se adquiere únicamente cuando se cumplen las condiciones contractuales y el fiduciario efectúa la transferencia correspondiente. Mientras tanto, el fideicomitente percibe el valor económico de la operación a través de los beneficios que el fideicomiso distribuya, conforme al flujo económico pactado.
Desde una perspectiva tributaria, este esquema exige un análisis cuidadoso para identificar correctamente el momento de la transferencia, la imputación de rentas y la correcta deducción de gastos, evitando confundir la propiedad formal con la titularidad económica.
5. Aplicación práctica del criterio y recomendación preventiva
El criterio expuesto debe ser aplicado de manera estricta en la estructuración de operaciones inmobiliarias financiadas. Como recomendación práctica, resulta fundamental identificar con claridad el destino específico de cada préstamo, documentar adecuadamente su vinculación con la renta gravada y evaluar de forma separada la deducibilidad de los intereses y su reconocimiento temporal.
Asimismo, en proyectos estructurados mediante fideicomisos, se recomienda revisar integralmente los contratos y flujos económicos, a fin de evitar contingencias por una incorrecta imputación del gasto financiero o por la indebida inclusión de intereses en el costo computable del terreno.
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Nota legal de autoría:
Este artículo es de autoría de la Dra. Mery Bahamonde Quinteros, abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú, Máster Tributación y Política Fiscal por la Universidad de Lima. Esta obra se encuentra protegido por normas de propiedad intelectual. Su reproducción total o parcial sin autorización previa está prohibida.
