Arrendamiento justo: pagos a cuenta por rentas de primera categoría bajo el criterio del percibido
Introducción
El denominado régimen de “arrendamiento justo” ha generado un cambio estructural en la tributación de las rentas de primera categoría. A partir de la modificación del artículo 84 de la Ley del Impuesto a la Renta y de la adecuación reglamentaria efectuada por el Decreto Supremo N.° 012-2026-EF, el pago del Impuesto a la Renta por arrendamiento de inmuebles se vincula de manera expresa al criterio del percibido, con efectos directos en la oportunidad de los pagos a cuenta y en la utilización del Formulario 1683.
1. Modificación del artículo 84 de la Ley del Impuesto a la Renta y vigencia de la Ley N.° 32541
La Ley N.° 32541 modifica el primer párrafo del artículo 84 de la Ley del Impuesto a la Renta, estableciendo que los contribuyentes que obtengan rentas de primera categoría deben abonar con carácter de pago a cuenta el monto resultante de aplicar la tasa del 6.25 % sobre el importe que resulte de deducir el 20 % de la renta bruta percibida.
La norma precisa que dicho pago se efectúa utilizando el recibo por arrendamiento aprobado por la SUNAT, conforme al procedimiento que establezca el reglamento, reforzando así el vínculo entre la percepción efectiva del ingreso y el nacimiento de la obligación de pago.
La Primera Disposición Complementaria Final de la Ley N.° 32541 establece expresamente que esta modificación entra en vigencia el 1 de enero de 2026, lo cual resulta coherente con la regla de vigencia prevista en la Norma X del Título Preliminar del Código Tributario, aplicable a tributos de periodicidad anual como el Impuesto a la Renta.
2. Adecuación del Reglamento del Impuesto a la Renta por el Decreto Supremo N.° 012-2026-EF
En cumplimiento de lo dispuesto por la Ley N.° 32541 y la Ley N.° 32430, el Decreto Supremo N.° 012-2026-EF modifica el Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, adecuándolo al criterio del percibido.
En particular, se elimina toda referencia al devengo mensual de las rentas de primera categoría que contenía el texto anterior del artículo 53 del reglamento. Bajo la regulación vigente, el pago a cuenta del impuesto:
- se efectúa dentro de los plazos previstos en el Código Tributario,
- se realiza mediante el recibo por arrendamiento aprobado por la SUNAT, y
- puede efectuarse en el mes en que se perciba el pago de la renta.
Este cambio es sustancial, pues la norma reglamentaria ya no parte de una imputación ficta mensual, sino que reconoce como hecho relevante la percepción efectiva del ingreso, alineándose plenamente con el nuevo texto del artículo 84 de la ley.
3. Oportunidad de los pagos a cuenta por rentas de primera categoría: antes y después de la modificación
Antes de la modificación reglamentaria, el artículo 53 del Reglamento establecía que la renta se consideraba devengada mes a mes, permitiendo el pago en el mes de percepción solo en caso de pagos adelantados. Este esquema generaba distorsiones prácticas, especialmente en supuestos de incumplimiento del arrendatario o pagos parciales.
Con el nuevo marco normativo, esta es la oportunidad legalmente relevante para los pagos a cuenta: el mes en que la renta es efectivamente percibida, sin recurrir al criterio del devengo mensual.
Asimismo, se mantiene la regla según la cual, en caso de copropiedad del bien arrendado, cualquiera de los copropietarios puede efectuar el pago a cuenta del impuesto, así como el tratamiento especial para la renta presunta por cesión gratuita de bienes muebles, la cual se declara y paga de manera anual.
4. Oportunidad de presentación del Formulario 1683 – Declaración Pago del Arrendamiento
En concordancia con el artículo 84 de la Ley del Impuesto a la Renta, el artículo 53 del Reglamento modificado y el procedimiento aprobado por la SUNAT, la oportunidad de presentación del Formulario 1683 queda directamente vinculada al momento de percepción de la renta.
Tabla: oportunidad de presentación del Formulario 1683
| Supuesto | Momento de percepción de la renta | Oportunidad de presentar el Formulario 1683 | Sustento normativo |
|---|---|---|---|
| Arrendamiento con pago mensual | Mes en que el arrendatario paga la renta | Dentro del plazo mensual previsto en el Código Tributario correspondiente a ese mes | Art. 84 LIR, art. 53 Reglamento modificado |
| Arrendamiento con pago adelantado | Mes en que se percibe el pago adelantado | En el mes de la percepción efectiva del ingreso | Art. 53 inc. a) Reglamento |
| Arrendamiento con pagos parciales | Cada mes en que se percibe un pago | En cada mes de percepción por el monto efectivamente cobrado | Art. 84 LIR |
| Copropiedad del inmueble | Mes en que se percibe la renta | Cualquiera de los copropietarios puede presentar el formulario en el mes de percepción | Art. 53 inc. b) Reglamento |
| Cesión gratuita o a precio no determinado (renta presunta) | No hay percepción mensual | No se presenta mensualmente; se declara y paga de forma anual | Art. 53 inc. c) Reglamento |
Esta precisión resulta clave para evitar contingencias, pues la presentación del Formulario 1683 ya no se vincula a un devengo mensual automático, sino exclusivamente a la percepción efectiva del ingreso.
5. Relevancia práctica del nuevo esquema para los arrendadores
El nuevo marco normativo consolida un régimen más coherente con el principio de capacidad contributiva, al exigir el pago del impuesto solo cuando el ingreso ha sido efectivamente percibido. No obstante, también impone al arrendador la obligación de llevar un control riguroso de los ingresos cobrados, especialmente en escenarios de incumplimiento, pagos fraccionados o rentas en especie.
Desde una perspectiva preventiva, resulta recomendable revisar los contratos de arrendamiento, los medios de pago utilizados y la trazabilidad de las percepciones, a fin de asegurar el correcto cumplimiento de las obligaciones vinculadas al Impuesto a la Renta de primera categoría.
6. Rentas en especie: cambio del devengo a la percepción
El Decreto Supremo N.° 012-2026-EF modifica el numeral 6 del inciso a) del artículo 13 del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, precisando el tratamiento de las rentas en especie de primera categoría. Antes de la modificación, la norma disponía que se debía considerar el valor de mercado en la fecha del devengo; sin embargo, con la regulación vigente, dicho valor debe determinarse en la fecha en que la renta es percibida o pagada.
Este ajuste es coherente con el nuevo criterio legal del percibido aplicable a las rentas de primera categoría, de modo que la obligación tributaria solo nace cuando el arrendador recibe efectivamente el bien o servicio que constituye la renta en especie, siendo recién en ese momento exigible la declaración y el pago a cuenta correspondiente.
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Nota legal de autoría:
Este artículo es de autoría de la Dra. Mery Bahamonde Quinteros, abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú, Máster en Tributación y Política Fiscal por la Universidad de Lima. Esta obra se encuentra protegida por normas de propiedad intelectual. Su reproducción total o parcial sin autorización previa está prohibida.
