La enajenación de inmuebles efectuadas por los FIRBI y FIBRA califica como renta de tercera categoría
Introducción
En el marco del régimen tributario aplicable a los instrumentos de inversión inmobiliaria en el Perú, resulta relevante analizar el tratamiento del Impuesto a la Renta aplicable a la enajenación de inmuebles efectuada por los Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles (FIRBI) y los Fideicomisos de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces (FIBRA). Sobre este punto, la Administración Tributaria ha fijado un criterio expreso que permite delimitar con claridad la naturaleza de la renta generada en dichas operaciones.
1. Marco normativo aplicable a los FIRBI y FIBRA en el Impuesto a la Renta
Los FIRBI y FIBRA fueron diseñados como vehículos de inversión colectiva orientados a la adquisición, construcción y explotación de bienes inmuebles destinados al arrendamiento. Desde la perspectiva del Impuesto a la Renta, estos instrumentos operan dentro de un régimen especial que busca fomentar el mercado inmobiliario, sin desnaturalizar los principios generales de la imposición a la renta empresarial.
La Ley del Impuesto a la Renta establece que constituyen rentas de tercera categoría aquellas que provienen del capital, del trabajo o de la aplicación conjunta de ambos factores, cuando se desarrollan en el marco de una actividad empresarial. En ese sentido, el análisis no se agota en la naturaleza del bien transferido, sino en el contexto económico y jurídico en el que se produce la operación de enajenación.
2. Criterio de SUNAT sobre la enajenación de inmuebles por FIRBI y FIBRA
Mediante el Informe N.º 000005-2022-SUNAT/7T0000, la SUNAT ha precisado que la enajenación de inmuebles realizada por los FIRBI y FIBRA califica como renta de tercera categoría. El criterio se sustenta en que dichas entidades no actúan como meros propietarios pasivos de bienes, sino como vehículos que desarrollan una actividad empresarial organizada, orientada a la generación de rentas y a la optimización del valor de los activos inmobiliarios.
En el informe se señala expresamente que la venta de inmuebles forma parte del giro del negocio cuando responde a la lógica económica del fondo o fideicomiso, aun cuando su finalidad principal sea el arrendamiento. En consecuencia, la ganancia obtenida en la enajenación no puede ser tratada como una renta de capital ajena a la actividad empresarial, sino como un resultado propio de una operación empresarial gravada con el Impuesto a la Renta de tercera categoría.
3. Alcances prácticos del criterio y su aplicación a los contribuyentes
El criterio fijado por SUNAT resulta especialmente relevante para la correcta determinación del Impuesto a la Renta, pues define la categoría de la renta y, con ello, el régimen de determinación, la tasa aplicable y las obligaciones formales asociadas. En la práctica, ello implica que las ganancias por la venta de inmuebles deberán integrarse a la renta neta empresarial del FIRBI o FIBRA, considerando los ingresos y gastos deducibles conforme a las reglas generales de la Ley del Impuesto a la Renta.
A modo de recomendación, los administradores de estos vehículos de inversión deben evaluar cada operación de enajenación dentro del contexto del objeto del fondo o fideicomiso, documentando adecuadamente que la operación se encuentra vinculada al desarrollo de la actividad empresarial. Este enfoque preventivo permite reducir contingencias frente a eventuales procesos de fiscalización y asegura una correcta aplicación del criterio administrativo vigente.
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Nota legal de autoría:
Este artículo es de autoría de la Dra. Mery Bahamonde Quinteros, abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú, Máster Tributación y Política Fiscal por la Universidad de Lima. Esta obra se encuentra protegida por normas de propiedad intelectual. Su reproducción total o parcial sin autorización previa está prohibida.
