Calificación de inmueble como casa habitación en caso de ser copropietario de varios inmuebles
Introducción
La calificación de un inmueble como casa habitación resulta determinante para establecer la inafectación del Impuesto a la Renta en la enajenación de inmuebles realizada por personas naturales. No obstante, esta calificación presenta particularidades cuando el contribuyente es propietario o copropietario de más de un inmueble que, en apariencia, cumpliría con dicha condición. Este supuesto ha sido precisado por la Corte Suprema mediante reciente jurisprudencia.
1. Marco normativo aplicable a la casa habitación en la Ley del Impuesto a la Renta
El tratamiento tributario de la casa habitación se encuentra regulado en la Ley del Impuesto a la Renta y su reglamento. En particular, el artículo 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta establece los criterios para determinar cuándo un inmueble califica como casa habitación, señalando expresamente que dicha condición se configura únicamente respecto del inmueble destinado a vivienda del enajenante.
El segundo párrafo de dicha disposición precisa que, en caso el enajenante tuviera en propiedad más de un inmueble que cumpla con las condiciones para ser considerado casa habitación, solo será considerado como tal aquel que, luego de la enajenación de los demás inmuebles, resulte como el único inmueble de su propiedad.
2. Criterio de la Corte Suprema en la Casación N.° 13857-2022-Lima
Mediante la Casación N.° 13857-2022-Lima, publicada el 29 de agosto de 2023, la Corte Suprema analizó el supuesto en el que el contribuyente es propietario de más de un inmueble que cumple con la definición de casa habitación. En dicho pronunciamiento, el máximo tribunal señaló que, cuando el enajenante es propietario de más de un inmueble, la venta de aquel que no resulta ser el único de su propiedad no califica como casa habitación.
La Corte Suprema enfatizó que la norma reglamentaria es clara al condicionar la calificación de casa habitación a la existencia de un único inmueble en propiedad, luego de la enajenación de los demás. En consecuencia, mientras el contribuyente mantenga la propiedad de más de un inmueble con características de casa habitación, la venta de cualquiera de ellos no genera el beneficio de inafectación del Impuesto a la Renta.
3. Implicancias tributarias de la copropiedad de inmuebles
Este criterio resulta especialmente relevante en los supuestos de copropiedad, en los que el contribuyente ostenta derechos de propiedad sobre más de un inmueble, aun cuando estos se encuentren destinados a vivienda. En tales casos, la existencia de copropiedad no excluye la aplicación del segundo párrafo del artículo 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta.
Por tanto, la enajenación de un inmueble no calificará como casa habitación si, al momento de la venta, el contribuyente mantiene la propiedad o copropiedad de otro inmueble que también cumple con las condiciones de vivienda, incluso si este último no es el principal o habitual.
4. Aplicación práctica del criterio jurisprudencial
Desde una perspectiva práctica, el criterio fijado por la Corte Suprema debe ser considerado por los contribuyentes que proyectan la venta de inmuebles con la expectativa de aplicar la inafectación por casa habitación. Como recomendación, resulta aconsejable evaluar previamente la situación patrimonial del enajenante, verificando si mantiene la propiedad o copropiedad de otros inmuebles que podrían desvirtuar dicha calificación.
Asimismo, en operaciones sucesivas de enajenación, es relevante analizar el orden de las ventas, puesto que únicamente el inmueble que resulte como el único de propiedad del contribuyente, luego de la enajenación de los demás, podrá calificar como casa habitación conforme al reglamento y al criterio jurisprudencial vigente.
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Nota legal de autoría:
Este artículo es de autoría de la Dra. Mery Bahamonde Quinteros, abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú, Máster en Tributación y Política Fiscal por la Universidad de Lima. Esta obra se encuentra protegida por normas de propiedad intelectual. Su reproducción total o parcial sin autorización previa está prohibida.
